Dans de nombreux pays d’Afrique de l’Ouest, il est courant de voir des maisons construites sur la totalité ou la quasi-totalité des terrains disponibles, construction appelée construction en limite de propriété. Résulte-t-elle de facteurs uniquement économiques et pratiques? Existe-il des alternatives qui satisfassent ceux qui pratiquent cette tendance?
Chaque État détient, en principe , une réglementation (un ensemble d’indications, de lois, de prescriptions, de règles, de règlements, textes juridiques) qui encadre la construction des bâtiments. Ces éléments définissent des règles à respecter lors de la demande de permis de construire. Ainsi en passant par la case  »demande permis de construire », chaque constructeur est informé des règles à respecter.

📌 Pourquoi est-il important d’avoir une réglementation claire et appliquée ?
éviter les constructions dangereuses ou insalubres,
garantir un cadre de vie harmonieux et bien organisé (circulation, accès, espaces verts…),
faciliter la gestion des services publics (eau, électricité, assainissement),
préparer les villes à la croissance urbaine rapide.

Généralement, dans les pays d’Afrique de l’ouest, ​la possibilité de construire en limite de propriété (le fait d’implanter un bâtiment au bord exact de son terrain, sans laisser de recul (ni devant, ni sur les côtés) par rapport aux limites séparant la parcelle de celles des voisins ou de la voie publique) y est régie par des réglementations spécifiques qui varient selon les zones et les plans d’urbanisme locaux. Les règles d’urbanisme définissent des coefficients tels que le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) et le Coefficient d’Emprise au Sol (CES), qui déterminent la densité et l’implantation des constructions sur une parcelle donnée.
L’obtention d’un permis de construire est obligatoire pour toute nouvelle construction, modification ou extension. Ce permis est délivré en fonction du respect des règles d’urbanisme en vigueur de la zone dans laquelle la construction, modification ou extension est localisée .

Ceci étant dit, je reviens aux questionnements précédemment énoncés au début de cet article.
La construction en limite de propriété résulte-t-elle de facteurs uniquement économiques et pratiques? Existe-il des alternatives qui satisfassent ceux qui pratiquent cette tendance?

Personnellement, je l’ai souvent critiqué négativement dans certaines zones, mais dans d’autres secteurs, je n’y prête pas attention, cette pratique ne me dérange pas et je peux même l’apprécier dans certaines architectures. Par exemple, dans les grandes villes, mégapole et mégalopole, il est courant de voir des bâtiments jumelés, qui ont un mur en commun. Certaines communes imposent que les constructions soient érigées en limite de propriété voire même qu’elles soient mitoyennes. Mais dans ce cas, les constructions jumelées sont initialement prévues pour des raisons particulières (faire face à la croissance démographique, faciliter le réchauffement des logements en hiver, etc.) et définies avec des normes sont suivies afin d’assurer la sécurité et le bien-être des habitants.
Dans le cas des constructions de la sous-région ouest africaine, nombreuses sont celles qui ne se sont pas développées avec l’intervention d’architectes et qui, par conséquent, respectent rarement les règles d’urbanisme et parfois même les normes de construction. Les constructions ne sont pas fondamentalement ‘’planifiées’’ et chaque propriétaire agit selon ses désirs, sans prendre en compte les habitations voisines.

Analysons, dans un premier temps, les avantages et inconvénients que présente la construction en limite de propriété, dans les pays de la région ouest africaine.

1- Avantages

L’optimisation de l’espace habitable : En maximisant la superficie bâtie, les propriétaires peuvent créer plus de pièces ou de logements à usage locatif, ce qui augmente la rentabilité du terrain.

La protection et la sécurité : Un espace entièrement construit réduirait les risques d’intrusion ou de vol, car il y a moins d’espaces ouverts accessibles. Les clôtures sont remplacées par des murs pleins. Les points d’entrée potentiels sont limités (il est plus difficile d’escalader un mur s’il donne directement sur une toiture ou un mur de façade).

Une économie sur l’entretien extérieur et la clôture : Un terrain entièrement bâti élimine le besoin d’entretenir un jardin, ce qui peut être coûteux et chronophage.
Moins de matériaux pour la clôture si les murs de la maison servent de délimitation.

La protection contre les inondations et l’érosion : Dans certaines régions, construire sur toute la surface peut limiter l’impact des eaux stagnantes en cas de fortes pluies.

La valorisation financière : Pour les investisseurs, une construction maximisée permet de mieux rentabiliser le terrain, surtout en milieu urbain.

2. Inconvénients

L’absence d’espaces verts et de ventilation naturelle : Un bâtiment qui occupe toute la surface du terrain limite la circulation de l’air et peut augmenter la chaleur interne, l’humidité et la difficulté des interventions d’ouvriers pour certains travaux à effectuer sur les murs collés au voisins.

Le manque de lumière naturelle : Sans cour ou jardin, l’intérieur de la maison peut être sombre, nécessitant plus d’éclairage artificiel et plus de consommation énergétique.

Les problèmes d’assainissement : L’absence de sol libre peut compliquer l’évacuation des eaux pluviales et entraîner des inondations.

La qualité de vie : Un espace totalement construit peut donner une sensation d’enfermement et réduire le confort des habitants. L’accès à la nature apporte un bien-être . Un jardin ou une cour, avec un potager par exemple, permet de profiter d’un cadre plus agréable, et est favorable à la détente et à la santé mentale.


Comment expliquer la généralisation des constructions en emprise totale dans le paysage urbain ouest-africain ?

Dans les grandes villes comme Abidjan, Dakar, Cotonou ou Lagos, la pression foncière (l’augmentation de la demande (souvent très forte) pour accéder à la terre – que ce soit pour y vivre, y construire, y cultiver ou y investir – dans un contexte où les terrains disponibles sont limités ou mal régulés) est forte, poussant les propriétaires à maximiser l’utilisation du terrain. Les coûts fonciers sont de plus en plus élevés. Le prix des terrains en zone urbaine oblige souvent à utiliser chaque mètre carré pour rentabiliser l’investissement.
Et pour les investisseurs, le besoin de logements locatifs augmentant, de nombreux propriétaires afin de maximiser leurs revenus locatifs construisent un maximum de logements sur des superficies de plus en plus restreintes.

Il y a aussi certaines considérations qui laissent penser que posséder une grande maison est un signe de prestige et de réussite.

En règle générale, le facteur économique domine dans le choix de la construction en limite de propriété.
Ce gain économique justifie-t-il réellement un tel choix ? Faut-il sacrifier le confort ou la durabilité au nom de cet avantage économique ?
Rentabiliser l’espace de son terrain en construisant une maison la plus grande possible au risque de devoir se retrouver avec des problèmes d’humidité à résoudre continuellement?
Avoir un maximum de logements locatifs avec un manque d’intimité, de confort et de salubrité, pour les locataires et le voisinage?

L’architecte sera la personne qui pourra apporter un équilibre entre les deux options et proposer la solution idéale dans certaines situations.